כל מונח בתהליך המשכנתא — בשפה פשוטה

אחוז מימון הוא היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס לבין שווי הנכס. לדוגמה: הלוואה בגובה 600 אלף ₪ על נכס בשווי מיליון ₪ — אחוז מימון של 60%.

מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא, מאחר שהרגולציה והמודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.

אינפלציה היא מונח כלכלי המתאר תהליך של עלייה כללית ומתמשכת של רמת המחירים במדינה או בשוק מסוים.

משמעות עליית המחירים היא ירידה מתמשכת בערכו של המטבע המקומי: כוח הקנייה פוחת, והתמורה המתקבלת עבור כל יחידת מטבע קטנה. תופעה המכונה "פיחות מתמשך" מתארת את ירידת ערך המטבע בהשוואה למטבעות של מדינות שבהן שיעורי האינפלציה נמוכים יותר. עם זאת, שער החליפין מושפע גם מגורמים נוספים, ולכן לא תמיד קיים קשר ישיר בין האינפלציה לשער החליפין.

מסמך המונפק על ידי מינהל מקרקעי ישראל (ממ"י) או חברה משכנת, המפרט את הזכויות הרשומות לגבי נכס מקרקעין: פרטי הנכס, בעלי הזכויות, שעבודים, עיקולים וכדומה. מסמך זה, בצירוף פרטי גוש, חלקה, מגרש וכתובת, מהווה תעודת זהות של הנכס.

אם האישור הוצא על ידי חברה משכנת, יש להמציא ממינהל מקרקעי ישראל בנוסף "הודעה על רישום זכות בנכס".

אישורי זכויות מונפקים כאשר הנכס אינו רשום בטאבו ומנוהל על ידי חברה משכנת — החברה הקבלנית שבנתה את הפרויקט או גורם משכן אחר שהוסמך על ידי מינהל מקרקעי ישראל לנהל את רישום הזכויות עד לרישום בטאבו.

אישור ראשוני המתקבל מהבנק למשכנתאות לאחר בדיקה מוקדמת. האישור מפרט את גובה ההלוואה, מחיר הנכס שממנו נגזר אחוז המימון, וההחזר החודשי. במסגרת הפנייה תתבקשו למסור פרטים ראשוניים לגביכם ולגבי הנכס שאתם מעוניינים לרכוש.

האישור העקרוני מותנה בכך שכל הפרטים שנמסרו בעת הגשת הבקשה יאושרו ויאומתו באמצעות מסמכים.

הלוואה שבה הקרן אינה נפרעת בתשלומים תקופתיים אלא בתשלום חד־פעמי בתום תקופת ההלוואה. הלווה משלם את הריבית במהלך התקופה, ובסופה פורע את הקרן בפעם אחת. היתרון הוא תשלום חודשי נמוך, שכן משלמים ריבית בלבד. חשוב לשים לב שבמסלול צמוד מדד התשלום האחרון יהיה גבוה מהסכום שנלקח.

ההלוואה מיועדת למי שעומד לקבל סכום כסף אך נזקק כרגע לסכום לתשלום — לרוב על חשבון רכישת דירה או בניית בית עד למועד מכירת הדירה הנוכחית, או ללווים המשלמים שכירות עד הכניסה לנכס. היא נלקחת גם כאשר יש מקור סילוק צפוי כגון קרן השתלמות, קופת גמל או ירושה.

נכס המשועבד לבנק להבטחת פירעון ההלוואה, כך שהבנק יוכל לממש (למכור) את הנכס אם הלווה אינו משלם את החוב.

ביטוח הנותן מענה במקרה שבו אחד הלווים נפטר — ואז חברת הביטוח מכסה את ההלוואה. ניתן לרכוש את הכיסוי דרך הבנק או דרך חברות הביטוח.

ביטוח מבנה למשכנתא המעניק כיסוי במקרים של נזק לנכס — מנזילת צנרת ועד רעידת אדמה או שריפה. ניתן לרכוש את הכיסוי דרך הבנק או דרך חברות הביטוח.

כל לווה מחויב על ידי הבנק המלווה בהמצאת פוליסות ביטוח חיים וביטוח מבנה כתנאי לקבלת ההלוואה, במטרה להבטיח את חוסנה הכלכלי של המשפחה במקרה של פטירת אחד המפרנסים או נזק לדירה.

גוש וחלקה הם "מספרי תעודת הזהות" של כל נכס מקרקעין בישראל. שטחי הנדל"ן מחולקים לגושים ולחלקות: הגוש הוא השטח הגדול המחולק לחלקות. בבניין הרשום כבית משותף קיימות גם תת־חלקות המהוות את הדירות, כך שלכל דירה יש מספרי גוש, חלקה ותת־חלקה. במסגרת עסקת מקרקעין בודקים תמיד נסח טאבו לפי מספרי גוש וחלקה.

המילה גרייס באה מלשון "חסד". במסלול זה משלמים רק את הריבית ללא החזר הקרן, כאשר הקרן נדחית לתשלום במועד שנקבע מראש — מה שמקטין את ההחזר החודשי.

המסלול מיועד למשפרי דיור, למי שגר בשכירות, לסטודנטים ועוד.

בשונה מגרייס חלקי, במסלול זה לא משלמים את הקרן ולא את הריבית, אלא רק לאחר מועד תשלום שנקבע מראש.

המסלול מיועד למשפרי דיור, למי שגר בשכירות, לסטודנטים ועוד.

תהליך שבו הלווה מבקש להחליף את הנכס המשועבד לבנק (בדרך כלל דירת מגורים) בנכס אחר כבטוחה להלוואה.

בתהליך זה יש אפשרות לגרור את המשכנתא לערבות בנקאית שמחליפה את הדירה כבטוחה עד לרכישת הדירה החדשה.

גרירת משכנתא היא אפשרות טובה למי שיש משכנתא בתנאים טובים ואינו מעוניין לפרוע אותה ולקחת חדשה.

עמלה שגובים הבנקים עבור הטיפול בהלוואה מאושרת, בדרך כלל בגובה 0.25% מגובה המשכנתא.

בדו"ח עיון מרשם המשכונות ניתן למצוא את רישומי המשכונים ובהם פרטי הנושים, החייבים והנכסים הממושכנים. הרישום נעשה במטרה להבטיח את זכויות הנושה. דו"ח העיון אינו קביל משפטית ולא ניתן לעשות בו שימוש פורמלי.

משכנתא נוספת הניתנת על נכס שלגביו קיימת כבר משכנתא בדרגה ראשונה.

התשלום החודשי המורכב מהחזר קרן ומריבית. בישראל נהוגות מספר שיטות החזר, ובראשן לוח שפיצר, שבו התשלום החודשי קבוע: החזר הקרן הולך ועולה בעוד תשלום הריבית הולך ויורד.

תשלום שגובה הרשות המקומית מבעל נכס מקרקעין בגין עלייה בערך הנכס, הנובעת משיפור בזכויות הבנייה, הגדלת אחוזי בנייה מותרים או שינוי ייעוד הקרקע. ההיטל הוא בגובה 50% מערך ההשבחה ומשולם בעת מימוש הזכויות.

הלוואה שהלווה אינו מחויב בתשלומים בגינה כל עוד הוא עומד בתנאים שנקבעו בה.

הערה הנרשמת בספרי רישום המקרקעין לגבי נכס, כדי להזהיר את המתעניין בנכס שיש לו בעלי זכויות נוספים מלבד בעל הזכויות הרשום. בהקשרי משכנתא ההערה נרשמת בדרך כלל לזכות רוכשי הדירה או לזכות הבנק.

חלק ממסלולי המשכנתא צמודים למדד המחירים לצרכן, וההצמדה משפיעה על יתרת הקרן שנותרה לתשלום. כאשר המדד עולה, קרן ההלוואה עולה באותו שיעור — ולהיפך. המדד מפורסם ב־15 בכל חודש.

מסמך המונפק על ידי משרד הבינוי והשיכון, המציין כי המבקש זכאי להלוואת זכאים, באיזו קטגוריה ולפי אילו קריטריונים. את התעודה מבקשים באמצעות בנק למשכנתאות.

אישור זכויות מחברה משכנת הוא מסמך המונפק על ידה ומפרט את מצב הזכויות בנכס המקרקעין הרשום אצלה, כפי שמופיע בספריה, נכון למועד הנפקת האישור.

זכות להשתמש ולבנות על הקרקע בחכירה (מעין שכירות) לתקופה של 49 או 99 שנה.

חשבון שנמשכו ממנו 10 שיקים ומעלה ללא כיסוי בתקופה של שנה. כאשר חשבון מוכרז כמוגבל מוטלות עליו סנקציות, החלות גם על בעל החשבון, על מורשי החתימה ועל מיופי הכוח בחשבון.

על הכרזת חשבון כמוגבל יש לדווח לבנק ישראל. ההגבלה תקפה גם בבנק שבו מתנהל החשבון וגם בבנקים האחרים.

לשכת רישום המקרקעין, שתפקידה לרשום זכויות במקרקעין, עסקאות, צווים ופסקי דין הנוגעים למקרקעין וכל דבר אחר הניתן לרישום על פי דין — לרבות הערות אזהרה, משכנתאות ועיקולים. הלשכה מספקת מידע באמצעות מסמך המכונה "נסח", המשמש לזיהוי הנכס.

הטאבו הוא למעשה תעודת הזהות הרשמית של הנכס.

כושר הפירעון של הלווים, הנובע מהכנסות משכר עבודה, רווח עסקי, הכנסות הוניות, שכר דירה ותקבולים אחרים.

מסמך שבו אדם ממנה אדם אחר לפעול בשמו, הנערך על ידי נוטריון (עורך דין בעל הסמכה נוטריונית).

כאשר כושר ההחזר של הלווה העיקרי נמוך מהנדרש על פי הוראות בנק ישראל, הבנקים מבקשים להוסיף לווה נוסף או לווה תומך מקרבה ראשונה, כדי לחזק את כושר ההחזר בעזרת הכנסותיו.

טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים. לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסיום התקופה יוחזרו במלואם הן הקרן והן הריבית שנצברה.

לוח סילוקין (בלון, גישור) שבו משלמים בכל חודש את הריבית בלבד, ובתום תקופת ההלוואה מחזירים את הקרן שנלקחה בתוספת הצמדת מדד, אם נלקחה במסלול צמוד.

לוח סילוקין שבו משלמים בכל חודש תשלום קבוע על חשבון הקרן, כך שהתשלום החודשי הראשוני גבוה והוא פוחת ככל שהקרן מצטמצמת. היתרון על פני לוח שפיצר נובע מתשלומים גבוהים יותר על חשבון הקרן, ולכן סך תשלומי הריבית הוא הנמוך ביותר. החיסרון הוא התשלום הראשוני הגבוה.

לוח סילוקין הבנוי מתשלומים תקופתיים שווים, הכוללים החזרי קרן ותשלומי ריבית.

מדד המשקף את השינויים החלים מדי חודש במחירי המוצרים שצורכת משפחה ממוצעת, בהתאם לסל מצרכים ושירותים שנקבע לצורך זה. המדד מחושב מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומתפרסם ב־15 בחודש, ומשקף את השינוי במחירים בחודש שהסתיים שבועיים לפני פרסומו.

מתפרסם בכל חודש ב־15 בו, בגין החודש הקודם, ומשקף את שיעור השינוי בעלויות המוצרים בתחום הבנייה.

קבלנים נוהגים להצמיד מחירי דירות חדשות למדד. לכן בעסקת רכישה מקבלן יש לקחת בחשבון שהתמורה עשויה לעלות, במיוחד כשמדובר בדירה הנרכשת "על הנייר" שמסירתה צפויה בעוד זמן רב.

כאשר מוכרים נכס שקיימת עליו משכנתא, על המוכר להביא לקונה מסמך מהבנק הנקרא מכתב כוונות. במסמך מופיעה, בין היתר, יתרת ההלוואה הכוללת. תוקף המכתב הוא עד ה־10 בכל חודש.

הגוף המנהל את הקרקעות שבבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל — כ־94% משטח המדינה. על פי חוק יסוד מקרקעי ישראל, הזכות המוקנית לרוכש הקרקע היא זכות חכירה.

מס המשולם על רכישת זכויות במקרקעין — בתים פרטיים, דירות מגורים, מגרשים בייעודים שונים ומבנים. מס הרכישה מתווסף לתשלום למוכר: מלבד התשלום עבור הנכס, נדרש הרוכש לשלם מס מדורג לרשויות המס.

מקרה פרטי של מס רווח הון, המוטל על השבח שנצבר לאדם כתוצאה ממכירת מקרקעין או מניות באיגוד מקרקעין.

המס מוטל רק על השבח שצבר הנכס בתקופת הבעלות ולא על שווי הנכס כולו. כך, אם נכס נרכש ב־200 ונמכר ב־275, השבח שעליו יוטל המס הוא 75 בלבד.

מענק שנותן משרד הבינוי והשיכון לאזור גאוגרפי שנקבע מראש ולאוכלוסייה שנקבעה מראש.

המענק מותנה בכך שהנכס יישאר בבעלות הרוכשים למשך תקופה מוגדרת מראש.

משכנתא היא הלוואה הנלקחת כנגד משכון ושעבוד של נכס.

בעת נטילת ההלוואה מבוצע רישום בטחונות לטובת הבנק: הרישום נעשה ברשם המשכונות, ובנוסף בספרי החברה המשכנת ברכישה מקבלן, או במינהל מקרקעי ישראל או בטאבו ברכישת דירה יד שנייה — בהתאם למקום שבו רשום הנכס.

כאשר הלווה מבקש לצאת ממסלול המשכנתא שאליו התחייב ולשלם בבת אחת את כל יתרת חובו, הבנק עלול להימצא במצב שבו הוא מפסיד כסף — שכן בעת חתימת חוזה ההלוואה חושב הרווח העתידי בהסתמך על תשלומי הריבית העתידיים. לכן הבנק מטיל על הלווה עמלה בעת הפירעון המוקדם.

כאשר הנכס משועבד לבנק אחד והלווים מבקשים משכנתא נוספת מבנק אחר לסילוק המשכנתא הראשונה, עליהם לקבל את הסכמת הבנק שלטובתו משועבדת הדירה.

ההסכמה יכולה להינתן לשעבוד נוסף ב"דרגה שווה" (פרי פסו) או ב"דרגה שנייה". משמעות הסכמה ל"דרגה שווה": לשני הבנקים תהיה משכנתא ראשונה בדרגה שווה ביניהם — כלומר אם הדירה הממושכנת תמומש, יקבל כל בנק את חלקו בסכום שיתקבל.

חלוקה מחדש של מגרש אדמה משותף לכמה בעלים, לחלקות המיועדות לבנייה, תוך קביעת גוש, חלקה ותת־חלקה.

סכום ההלוואה ללא הריבית וללא ההצמדה.

בשיטה זו התשלום החודשי נוגס גם בריבית וגם בקרן, אך בשונה משפיצר החזר הקרן שווה לאורך כל התקופה — ולכן ההחזר החודשי בהתחלה גבוה יותר מבשפיצר.

מחיר הכסף. שיעור הריבית מוגדר באחוזים, וזהו הסכום שהלווה משלם למלווה עבור השימוש בכסף.

שיעור ריבית המשתנה מעת לעת ממועד נטילת ההלוואה ועד סיום החזרתה. בדרך כלל השינוי מתבצע בדרך של הצמדת הריבית לריבית הנקבעת על ידי גוף חיצוני (בנק ישראל, לדוגמה) או לריבית המקובלת בשוק.

ריבית המשולמת על הלוואה שלא שולמה בתאריך הוראת הקבע שלה.

לפי צו בנקאות, שיעור ריבית הפיגורים המקסימלי הוא שיעור ריבית הפריים הממוצעת בשלושת הבנקים הגדולים בתוספת 6.5%.

במסלול זה הריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא ומקנה יציבות יחסית בהחזרים. עם זאת, ההצמדה למדד המחירים לצרכן משפיעה לאורך זמן הן על ההחזרים החודשיים והן על יתרת הקרן לתשלום.

משכנתא היא מישכון של מקרקעין. בעל המקרקעין או החוכר משעבד בחתימתו על שטר המשכנתא את זכותו בקרקע לטובת הנושה, והשטר נרשם בלשכת רישום המקרקעין. אם החייב לא יעמוד בהתחייבויותיו, יוכל הנושה לממש את המשכנתא — כלומר למכור את הקרקע באמצעות בית המשפט ולהיפרע מן התמורה.

עוסק בהערכת שווי השוק של נכסי נדל"ן באופן אובייקטיבי. בקביעת שווי הנכס השמאי מביא בחשבון גורמים רבים הקשורים לנכס (מיקום, מצב, מאפיינים) וכן את מחירי הנדל"ן בשוק ביום ההערכה.